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    《常州市建设用地使用权转让管理办法(试行)》政策解读
    发布日期:2021-03-24  浏览次数:  字号:〖

    为进一步完善全市建设用地使用权转让相关管理制度,根据国家、省相关法律、法规,常州市自然资源和规划局制订出台了《常州市建设用地使用权转让管理办法(试行)》(以下简称《办法》),现将政策情况解读如下:

    一、制订必要性

    一是落实上位政策的需要。2019年7月6日,国务院办公厅下发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,该指导意见对建设用地使用权的转让、出租、抵押二级市场在总体要求、基本原则、转让要求、监测监管等方面进行了明确。2020年7月27日,江苏省政府办公厅印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》,该实施意见结合全省实际,进一步对建设用地转让、出租、抵押二级市场管理相关要求进行了进一步细化和明确。二是盘活存量建设用地需要。随着常州城市化建设的快速发展,目前常州的建设用地开发强度已经接近天花板,在未来相当长的时间内,存量建设用地盘活将是常州土地供应的主渠道,为了进一步畅通存量建设用地盘活渠道,尤其是规范建设用地分割转让的相关要求,显得十分必要。三是进一步规范建设用地使用权转让的需要。根据市政府相关文件,常州市不动产交易中心划归常州市自然资源和规划局,并由市局进行业务指导。因此在行政职能调整的相关背景下,出台该办法,有力于进一步优化相关管理职能,规范相关管理要求,形成管理的合力。四是落实“五全五化”工作的需要。目前,“常州市国有建设用地使用权出让后土地使用权分割转让批准”这一事项在办理的依据、办理的流程、办理材料以及办理结果等方面没有相关的文件支撑。

    二、起草过程

    为了贯彻落实国家、省下发的关于建设用地使用权的转让、出租、抵押二级市场相关要求,进一步规范常州的建设用地使用权转让的相关管理要求,市自然资源和规划局于2020年下半年启动了《常州市建设用地使用权转让管理办法(试行)》调研、起草工作,在依据国家、省等上位文件的基础上,充分调研吸收了南京市建设用地使用权二级市场转让的相关先进经验,结合常州的实际情况,形成了《常州市建设用地使用权转让管理办法(试行)》征求意见稿,在内部多次讨论修改后,先后征求了不动产交易中心、局相关业务处室、各辖市局、区局和分局,修改完善后,结合分局的意见建议,征求了市生态环境局的意见并征求局领导的意见。意见征求后,再次讨论和修改完善,并向市政府进行了汇报,最终形成了《办法》。

    三、适用范围

    从行政区域来说,目前该《办法(草案)》适用范围为常州原市区范围,溧阳市和金坛区参照执行。

    从业务范围来说,集体经营性用地入市也可以参照执行。

    四、主要内容

    该《办法》主要包括以下几个方面的内容:

    一是进一步明晰了转让的部门职责。办法明确各分局具体负责分割转让情形下的建设用地使用权转让的相关工作,包括审核转让原土地出让合同或划拨决定书的履约情况、是否具备分割转让条件等内容,出具允许分割转让的审批意见等。市不动产登记交易中心负责整宗转让情形下建设用地使用权转让的相关工作。

    二是明确了划拨、司法处置、资产处置和产业用地转让的前置要求。划拨应经市、辖市人民政府审批,司法处置、资产处置的应经司法部门、国资部门同意,对于产业用地转让,应经过属地区级人民政府、经开区管委会审批。

    三是列出了禁止转让的负面清单。对于欠缴土地出让价款,违反划拨决定书规定或出让合同约定相关内容,权属不清有争议,未经其他共有人书面同意,涉法涉诉案件限制交易,土壤有污染等情况。

    四是再次强调了转让(分割转让)的规划要求。结合一些法律判决案例,再次明确了建设用地使用权转让时,应当附具原有规划条件或划拨决定书。对于分割转让的情形,应该重新以宗地出具新的规划条件,作为转让合同的附件。

    五是明确了分割转让的材料要求和办理流程。对于分割转让,应提交申请、转让合同,拟分割宗地图等材料,为了优化营商环境,对原来的土地出让合同、不动产权证、原建设工程设计方案采取内部调取的方式,未纳入收件材料清单中。


     
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